穿越半个世纪时空 一文读懂云南商业地产发展史

本文摘要：编者按：以探寻有道 体验无界为主题的2018中国体验式商业地产论坛将在10月24-25日在深圳华侨城洲际酒店举办。在此之前，策划中国城市体验商业进阶系列报道，挑选出商业成熟期的一线城市与近年疯狂的新一线城市代表，从城市角度理解体验商业的递归改版。对标知名商业城市，这些城市还有哪些商业新的机会？城市商业的创造者们又是如何在探寻中创意行进，在行进中找到机会并做到未来商业浪潮的。 （云南车站报导）几经数十年发展，新中国正式成立后的云南商业，早已再次发生了翻天覆地的变化。

编者按：以探寻有道 体验无界为主题的2018中国体验式商业地产论坛将在10月24-25日在深圳华侨城洲际酒店举办。在此之前，策划中国城市体验商业进阶系列报道，挑选出商业成熟期的一线城市与近年疯狂的新一线城市代表，从城市角度理解体验商业的递归改版。对标知名商业城市，这些城市还有哪些商业新的机会？城市商业的创造者们又是如何在探寻中创意行进，在行进中找到机会并做到未来商业浪潮的。

（云南车站报导）几经数十年发展，新中国正式成立后的云南商业，早已再次发生了翻天覆地的变化。然而回顾历史，对整个云南商业地产的发展脉络，并没多少人有明晰的理解。那么云南商业地产的发展都经历了哪些阶段，每个时期又有一些怎样的特点？针对这些问题，展开了多方专访，力求通过多维度信息建构的商业时光机，还原成出有云南商业地产的发展脉络。

百货时代1、跟上阶段（1959-1989）：计划经济下一个时代的回想从民国时代仍然到解放初期，云南商业的发展可以说道十分较慢，几十年间基本上是以老式的街铺、摊点为主要商业形式，贩卖的商品也大都是一些生活必须品。图：原昆明百货大楼直到1959年，为了符合昆明老百姓的购物市场需求，同时也为了向国庆十周年庆典，昆明市政府投资在正义路南端竣工了当时号称作昆明十大建筑之一的昆明百货大楼，这也沦为了云南商业地产发展的开端。昆明百货大楼某种程度是云南历史上第一个大型百货商场，也是当时整个西南地区规模仅次于的百货，在计划经济时代沦为了云南人憧憬的购物圣地。

而以百货大楼为中心的三市街、正义路、南屏街，也开始渐渐沦为了云南最先的一个成熟期商圈，至今依然具备相当大影响力。图：原东风大楼1961年，坐落于昆明人民中路与东风西路交叉口的东风大楼启用，开办东风百货商店，也是昆明的第二家百货。东风百货商店的经常出现，分流了不少昆明百货大楼的购物人群。而自东风百货大楼启用，以后上世纪80年末，昆明的商业地产转入了一个20多年的衰退期。

2、发展阶段（1989-1997）转入黄金时代 建构了难以置信业绩随着改革开放的来临，昆明商业地产又在1989年新的打开了其发展的进程。这一年，不仅坐落于北京路808号的盘龙百货大楼开业，与昆明百货大楼一街之隔的五华大厦，也在东风西路上启用，错落有致的外形和大厦广场上的夜景喷泉沦为昆明市中心的地标建筑。

图：五华大厦从副食品、服装到家电产品，当时的消费者能在五华大厦寻找别的商场没的品种和款式，彩电、摄影器材、维修服务等都是昆明一流。上世纪90年代，五华大厦不仅在昆明有充足的影响力，很多州市上买彩电的人都慕名而来，其影响力甚至扩展到四川攀枝花、贵州凯里、六盘水一带。1996年12月5日，五华大厦闲置云南企业的上市名额，在深圳证券交易所顺利上市，沦为云南商业地产第一股。图：西南大厦开业1994年，昆明西南商业大厦紧跟五华大厦开业，青年路商圈开始形城，很多昆明人第一次近距离认识到了电动手扶梯。

开业七年中，西南大厦曾凭借日销售430万元的最低记录，跃入了全国商业中心城市商业零售企业前20名之列。1999年的销售额高达7.7亿元，挤身全国百货零售业100强之列。3、升级阶段（1997-2005）品质大大提高 购物中心模式开始兴起1997年，金格百货的前身，坐落于白塔路上的金龙百货开业，为昆明消费者带给了众多国际大牌。

金龙百货后来改名为今天大家所熟悉的金格百货，不仅沦为了云南本土百货品牌中的佼佼者，也将整个百货时代的昆明商业推上了一个全新的高度。如今金格百货依然是昆明为数不多的几个顺利百货品牌之一。图：金格百货昆明首店在本土百货品牌大大发展的同时，外来百货品牌也开始逐步进驻云南市场。2001年初，随着昆明柏联广场的开业,百盛百货作为柏联广场的第一大主力店月入驻昆明，某种程度以高品质的品牌人组更进一步提高了云南商业的品质。

同时，商业面积5万平方米的柏联广场也仍然是显百货的传统模式，引入了国外先进设备的SHOPPING MAIL商业管理模式，并将一部分的餐饮、休闲娱乐业态引进到项目中，带给了昆明第一家肯德基餐厅。自此，购物中心的雏形开始在昆明经常出现。图：开业初期的昆明柏联广场到了2003年，倒闭的五华大厦被盛兴集团耗资3亿元整体并购，并改名为盛兴购物广场，打造出了一个集餐馆、时尚百货、家电、主题餐饮、美容美发于一体的商场。

盛兴购物广场开业当天，销售额就突破了2000万元，建构了昆明乃至整个云南同行业开业的最低纪录，人们好像看见昔日五华大厦繁盛之势再现。然而2003年以后，整个昆明的百货行业竞争早已白热化，成规模的百货门店早已超过10多家，而很多倒闭的百货品牌开始逐步衰微。虽然盛兴购物广场随着盛兴集团的急速陨落逃不过衰落厄运，但人们也看见了一种全新的商业模式将要沦为未来的主流。

购物中心时代1、（跟上阶段）（2005-2009）：购物中心问世昆明 多个商业项目动工建设2005年，是云南商业地产标志性的一年。在百货时代白热化而残忍的竞争中，随着昆明旧城改建、道路改扩建等城市建设的加快，昆明商业地产的发展步入了转机。不少大型商业项目开始筹划，一个崭新的商业发展时代就要来临。

图：新的打造出后的新西南广场而在这一年，被昆百大并购后的西南商业大厦，经过新的打造出以后，不仅在硬件改建上减少了40多部扶梯、直梯、观光梯。还以当时全新的业态人组模式，为昆明消费者带给了一个集零售、餐饮、娱乐、电影餐馆为一体的百大新西南广场，这也被指出是云南商业发展史上首个确实意义上的购物中心，标志着云南购物中心时代的来临。在随后的调整中，百大新西南广场的业态更进一步非常丰富，不仅增大了餐饮的比重，将禾蓝寿司、味千拉面等今天被昆明人熟悉的品牌，首次引入昆明。

还引入了环银影院、宝力豪健美机构、电玩、儿童游乐等当时意味著的新业态。到了2006年，百大新西南的业态人组早已需要相媲美全国水平的购物中心。图：开业初期的顺城购物中心在新西南广场新的取得市场接纳的同时，云南的商业地产发展也更进一步加快。

2007年，由赛轮地产打造出的顺城购物中心、世纪金源集团打造出的世纪金源购物中心、昆百大集团在昆明百货大楼原址上打造出的百大新天地购物中心，都早已在如火如荼的建设之中，而这一年由昆明之江置业负责管理打造出的昆明老街项目一期工程正义坊购物中心，也月动工修筑。某种程度在2007年，云南百货行业的发展也在之后前进，坐落于青年路的金鹰百货月开业，以一个近4万平方米的高档百货店抢滩云南市场。图：金鹰百货昆明首店到了2008年，百大新天地时隔新西南广场后，再次以购物中心的模式与昆明消费者见面。这个层高超过11层的购物中心，定位年长、时尚，引入了众多时尚品牌，更有了都市年长一族的欢迎。

百大新天地是昆明首个主打慢时尚的购物中心，首创了昆明商业项目明星营销的先河。2、（发展阶段）（2009-2014）：三大购物中心开业 打开购物中心时代回到2009年，云南商业发展步入了具备里程碑式意义的一年。

随着顺城购物中心、正义坊购物中心、世纪金源购物中心等项目的相继竣工，云南在这一年步入了三大购物中心扎堆开业，完结了昆百大系由购物中心占有整个昆明市场的局面，打开了云南商业发展的购物中心时代。这一年，昆明不仅有了王府井百货，还有了百老汇影城打造出的西南地区第一块IMAX荧幕，《阿凡达》上映期间建构了周边城市乘飞机来观影的盛况。

图：开业初期的世纪金源购物中心随后的2011年，座落在新西南广场的金鹰购物中心开业，为云南消费者带给了一个由零售百货、精品餐馆、生活餐饮、休闲娱乐娱乐等多种商业业态组合而成的shopping mall。自此以青年路、三市街为核心的昆明主城商业中心构成，在非常宽的一段时间聂占有着无法动摇的核心地位。图：南亚风情第壹城2012年，云南首个区域性购物中心南亚风情第壹城开业，南市区商业时代到来，标志着昆明城市综合体发展到一个全新的时期。

南亚风情第壹城在昆明主城区外的问世，让昆明单一中心的商业格局开始再次发生转变。同年，星巴克在昆明顺城班车了它在昆明的第一家店，由此也冲破了外来连锁咖啡品牌的入驻热潮。图：七彩ME TOWN购物中心在大项目大大发展的同时，社区型的商业项目也开始悄然兴起。2013年，坐落于昆明白塔路的七彩ME TOWN月门口迎客，后来发展沦为云南首个具备影响力的社区型购物中心。

同年，坐落于北市区的欣都龙城也宣告开业，某种程度定位社区型的欣都龙城，与北城财富中心一起，构筑起了北市区商业的一片新天地。3、（升级阶段）（20014-2017）：商业项目遍地开花 全面转入购物中心时代时间回到2014年，这一年，云南商业发展全面升级，昆明步入了三个大型购物中心。万达集团第一百店，昆明西山万达广场门口迎客，红星商业旗下的爱琴海购物公园，同德实业倾力打造出的昆明广场也都陆续开业，海底捞、万达百货等新的品牌进驻昆明。

同时，七彩云南花之城、工人文化宫商业广场、滨江俊放广场，以及金茂丽江JLIFE、玉溪世纪乐地商业步行街等项目也在这一年开业，昆明从单一中心渐渐演变多中心联合发展的局面，昆明商业也呈现南北交织的格局图：昆明西山万达广场图：昆明广福路爱琴海购物公园图：同德昆明广场2015年，虽然整个地产行业的市场环境并萧条，但云南的商业地产发展还是获得了不俗的成绩。在昆明，海伦城市广场、现代广场、云路中心、保利中心等社区商业项目陆续开业，公园1903金格奥莱、斗南花花世界首期商业等特色独特的商业项目也门口迎客，同时坐落于昆明昆明市新区的百大新的都会部分开业，冲破了昆明昆明市新区的商业序幕。

而这一年，云南地州的商业也开始发力，万达全国第三个大型文化旅游项目万达版纳国际度假区开业，西双版纳万达广场也同期开业。2016年，云南商业地产之后向前发展，开业项目持续激增。昆明的南亚风情第壹城NEW MALL开业沦为老牌购物中心调整的标志性事件，而昆明市新区七彩云南第壹城、实力心城汇力花上千坊文化艺术商业街等商业项目的开业，也标志着昆明市商业月启航。在昆明主城区的大都摩天购物中心、低碳中心漫谷主题商业区、C86山茶坊等项目这一年陆续开业，同时坐落于昆明郊区太平新城的砂之船奥特莱斯也正是开业，大大发展壮大了昆明商业的阵容。

在云南各地州，坐落于宜良的愿景城市广场开业，坐落于玉溪的极中心商业广场也都争相开业。图：昆明砂之船奥特莱斯到了2017年，云南地产行业转好，然而商业项目的开业速度却有所上升。在昆明，西城COHO的开业来纳了昆明西市区商业发展的序幕，银海清溪舟广场的开业也标志着昆明又一个本土商业研发企业起航，银河置信广场一期商业的开业更进一步增进了昆明市新区的商业发展，瑞鼎城购物公园、凯瑞兹邻里中心等项目的开业，也助力了社区商业的发展。而在地州，大理昆百大泰业城、曲靖万达广场等项目也相继开业，整个云南商业的发展更为均衡。

新时代商业发展期转入2018年，随着龙斗壹号购物公园的开业，云南商业又将步入新一轮的愈演愈烈，首次转入昆明的新城吾悦广场、中粮大悦城、金地兰亭广场等商业项目都将在这一年开业，还有昆明悦云天地购物公园、润城、实力花上乐城以及地州的红河蒙自天马南湖濠、昭通中玺金界购物中心、丽江嘉和城、玉溪元江商业广场等特色项目，也计划在2018年构建开业。图：昆明五华吾悦广场从2018年开始，云南商业的发展也将全面转入新时代商业发展阶段，在这一阶段，随着更加多的全国著名商业企业入驻云南，将加快整个云南的商业品质提高。而在全新的市场环境和白热化的市场竞争中，各类创意品牌和创意体验不会逐步经常出现在云南商业市场，给消费者带给更佳商业服务的同时，也不会推展云南商业的发展水平向一线城市相若。

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